Comprei um terreno, e agora? 5 passos na ordem certaComprei um terreno,e agora? 5 passosna ordem certa

Por Jonatas Cazari, arquiteto · WATTA Arquitetura

Atualizado em 23/10/2026

R$ 374.748. É o custo de referência de uma casa de 200 m² em MS pelo CUB de agosto de 2026, sem fundação, projetos e taxas. Esse número deveria vir antes da primeira planta.

RESPOSTA DIRETA

Depois de comprar o terreno, siga esta ordem. Reúna os documentos: matrícula, IPTU, topografia, sondagem e regras do loteamento. Visite o lote para observar o sol e o entorno. Confira recuos, taxa de ocupação e coeficiente. Faça uma conta de referência do custo da obra. Só então escolha quem vai projetar. Essa ordem evita desenhar uma casa que o lote ou o orçamento não comportam.

1. QUAIS DOCUMENTOS EU PRECISO REUNIR PRIMEIRO?

Matrícula do lote. É o registro oficial do terreno no Cartório de Registro de Imóveis. Peça a certidão atualizada. Ela mostra quem é o proprietário e se existe alguma restrição ou ônus.

IPTU. Confirma a inscrição do imóvel na Prefeitura. O número dessa inscrição será pedido no processo do alvará.

Topografia. É o levantamento que mostra os desníveis do lote. Um terreno que parece plano pode ter diferença de altura entre a frente e o fundo. Essa diferença muda a implantação da casa e o volume de terra a mover. [PRECISO: confirmar se a WATTA indica profissional para o levantamento topográfico]

Sondagem do solo. É o teste que mostra a resistência do terreno em profundidade. É dela que o engenheiro de estrutura parte para definir a fundação. [PRECISO: em qual etapa a WATTA recomenda fazer a sondagem e se indica a empresa]

Regras do loteamento ou do condomínio. Cada empreendimento tem seu regulamento. Ele pode definir altura máxima, tipo de muro, recuos próprios e materiais de fachada. Comprou em lançamento recente, como o Vivere da Mata Residence Resort (Corpal, Dourados) ou o Alphaville Campo Grande Zero? Peça o regulamento de construção à incorporadora antes de qualquer desenho.

2. POR QUE VISITAR O LOTE ANTES DE PENSAR NA PLANTA?

Vá ao terreno pelo menos duas vezes, de manhã e no fim da tarde.

Observe por onde o sol nasce e onde ele se põe. Em Dourados e Campo Grande, o sol percorre o céu pelo lado norte durante a maior parte do ano. A face do lote voltada para o norte recebe mais luz. A face voltada para o oeste recebe o sol forte da tarde.

Note de onde vem o vento. Veja o que existe em volta: a casa vizinha, a área verde, a rua de maior movimento.

Tire fotos de todos os lados. Essa leitura define onde ficam a sala, os quartos e a área de lazer. Com ela, a casa responde ao próprio terreno e não repete a planta da vizinha.

3. O QUE SÃO RECUO, TAXA DE OCUPAÇÃO E COEFICIENTE?

Recuo é a distância mínima entre a construção e os limites do lote: frente, laterais e fundo.

Taxa de ocupação é a parte do terreno que pode ser coberta pela construção, vista de cima.

Coeficiente de aproveitamento é quanto de área construída o lote permite, somando todos os pavimentos.

Esses três números dizem o tamanho máximo da sua casa antes de qualquer desenho. Eles vêm da legislação urbanística do município e, em condomínio, também do regulamento interno. Quando as duas regras existem, o projeto precisa atender as duas. [PRECISO: nome da lei e parâmetros oficiais de Dourados e Campo Grande, para citar com fonte]

4. QUANTO VAI CUSTAR A OBRA?

Faça uma conta de referência antes de desenhar. Dois índices públicos ajudam.

SINAPI (IBGE/Caixa), setembro de 2026: custo da construção em MS de R$ 1.943 por m². Alta de 0,11% no mês e de 6,91% em 12 meses.

CUB/MS R8-N, agosto de 2026, último publicado: R$ 1.873,74 por m². Alta de 4,66% em 12 meses.

Fonte dos dois números: Radar WATTA de outubro de 2026.

Para uma casa de 200 m²:

Pelo CUB: 200 × R$ 1.873,74 = R$ 374.748,00

Pelo SINAPI: 200 × R$ 1.943 = R$ 388.600,00

São valores de referência, não orçamento. Quatro fatores mudam o custo real da sua casa.

O que o índice não cobre. O CUB, por norma (NBR 12721), não inclui itens como fundação, projetos, terreno e taxas. Eles entram por fora.

O padrão de acabamento. O R8-N é o padrão de referência do CUB: prédio residencial de 8 pavimentos, acabamento normal. Para uma casa, ele serve como ordem de grandeza. Pisos, esquadrias, vidros e marcenaria de alto padrão mudam o valor por m².

O terreno. Desnível e tipo de solo mexem no custo da fundação e da terraplenagem. Por isso a topografia e a sondagem vêm antes.

A forma da casa. Grandes vãos, balanços e coberturas especiais pedem mais estrutura.

Leve essa conta para a primeira reunião com quem vai projetar. Um projeto desenhado acima do valor disponível volta para a prancheta, e esse retrabalho custa tempo.

5. COMO ESCOLHER QUEM VAI PROJETAR?

Peça a cada escritório o processo por escrito, com o que você recebe em cada etapa. Na WATTA, são 8 etapas, e cada uma fecha com uma entrega:

E1 Pré-projeto: briefing validado, contrato, RRT e cronograma. RRT é o Registro de Responsabilidade Técnica no CAU, que identifica o arquiteto responsável.

E2 Estudo preliminar: aprovado por você, por escrito.

E3 Anteprojeto e 3D: você vê a casa em imagens 3D antes do projeto legal.

E4 Projeto legal: a etapa fecha com o alvará de construção emitido pela Prefeitura.

E5 Executivo, fase 1: conferido por você.

E6 Executivo, fase 2: detalhamento, memorial descritivo e quantitativos aprovados.

E7 Entrega: caderno executivo entregue e termo assinado.

E8 Obra: obra concluída e Habite-se emitido.

Os projetos de estrutura, elétrica e hidráulica são feitos por parceiros. A WATTA compatibiliza todos com a arquitetura, para que um não conflite com o outro na obra. Na obra, um QR Code abre em realidade aumentada a posição de pontos elétricos e hidráulicos, forro e piso.

Pergunte também como o honorário é calculado. Na WATTA, ele considera a área da obra ajustada pela escala, o tipo de obra (residência, reforma ou corporativo), a complexidade e o CUB de referência. A proposta lista escopo, etapas, prazos e o que não está incluído. Compare propostas pelo que cada uma entrega, item por item.

RESUMO

1. Documentos: matrícula, IPTU, topografia, sondagem e regulamento.

2. Visita ao lote em dois horários.

3. Recuos, taxa de ocupação e coeficiente.

4. Conta de referência com CUB e SINAPI.

5. Arquiteto com etapas e entregas por escrito.

Conhece alguém que acabou de assinar a compra de um lote? Manda este guia para essa pessoa.